Sau thông tin TP.HCM sắp có bảng giá đất điều chỉnh tăng 5-50 lần, một số nhà đầu tư đã rao bán bất động sản nhằm thu hồi vốn hoặc chuẩn bị tài chính để đóng thuế cho tài sản khác.
Sau khi nghe thông tin về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, ông Gia Trí (46 tuổi, TP.HCM) đã rao bán lô đất nông nghiệp 2.700 m2 nằm phía trong đường Nguyễn Thị Rành (huyện Củ Chi) với giá 5,5 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư quan tâm.
“Tôi mua lô đất này vào 2 năm trước với giá khá tốt. Mức giá tôi rao bán hiện tại thấp hơn giá thị trường vài trăm triệu để đảm bảo nhà đầu tư mua vào vẫn có khả năng bán tiếp”, ông nói.
“Chấp nhận bán lỗ”
Chia sẻ với Tri Thức – Znews, ông Trí cho biết khi nghe tin về bảng giá đất điều chỉnh, ông vừa vui vừa lo lắng. Theo dự thảo, lô đất của ông có giá dự kiến là 9,5 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thị trường 0,5-1 triệu đồng/m2, nhưng lại tăng gần 18 lần so với bảng giá đất hiện hành. Như vậy, giá lô đất trong hẻm của ông cũng sẽ tăng không ít.
Nếu bảng giá điều chỉnh này được đưa vào áp dụng, ông Trí cho rằng bản thân sẽ phải đóng thêm rất nhiều tiền để chuyển đổi lô đất nông nghiệp 2.700 m2 này lên thổ cư.
Lên đất thổ cư sẽ lại chôn vốn thêm, trong khi tình hình hiện tại cũng chưa ai dám mua, thà tôi vẫn để đó, nếu ai thiện chí, trả giá hợp lý tôi sẽ bán.
Ông Gia Trí, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM
“Giờ mà lên thổ cư sẽ lại chôn vốn thêm, trong khi tình hình hiện tại cũng chưa ai dám mua, thà tôi vẫn để đó, nếu ai thiện chí, trả giá hợp lý tôi sẽ bán”, ông nói.
Cùng chung suy nghĩ này, những ngày qua, ông T.A., một nhà đầu tư bất động sản lâu năm khác, cũng đã bắt đầu rao bán một số bất động sản ở TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Đáng chú ý, ông rao bán một khu đất 14.100 m2 (được quy hoạch 100% thổ cư, hiện đã có 3.000 m2 đất thổ cư) trên mặt tiền đường Quách Điêu (huyện Bình Chánh) với giá 18 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất tại đây theo bảng giá đất điều chỉnh dự kiến tăng lên đến 32 triệu đồng/m2, tương đương tăng gần 11 lần so với giá đất hiện hành.
Hay một căn hộ có diện tích sử dụng 540 m2 ở khu vực quận 2 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức) cũng chỉ được ông chào giá 8,6 tỷ đồng. Theo ông T.A., căn này đã có sổ nên không chịu ảnh hưởng của bảng giá đất điều chỉnh, tuy nhiên ông có thể chấp nhận bán lỗ 50% để kịp có tiền đóng thuế miếng đất khác.
Chia sẻ với Tri Thức – Znews, luật sư Phạm Minh Hoàng (đoàn luật sư TP.HCM) cho hay dự thảo điều chỉnh bảng giá đất nếu được thông qua sẽ tác động đến 11 nhóm đối tượng theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024.
Điển hình là các trường hợp tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai…
Thực tế, theo dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng vào các tháng cuối năm nay, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất điều chỉnh giá đất tại nhiều quận tăng trung bình 5-10 lần. Thậm chí, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.
Dẫu vậy, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP cho rằng bảng giá đất điều chỉnh này so với bảng giá đất tại Quyết định 02 ngày 16/1/2020 của UBND TP chỉ tăng trung bình khoảng 7 lần. Chưa kể, bảng giá đất theo Quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh dự kiến lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần so với bảng giá hiện hành và chỉ tương đương 70% mặt bằng giá thị trường.
Các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi là những khu vực có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất trên địa bàn TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.
Trao đổi với Tri Thức – Znews, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết việc ban hành việc giá đất điều chỉnh đã được dự đoán khi Luật Đất đai 2024 được thông qua. Nếu bảng giá này được áp dụng, ông cho rằng sang năm 2025, cơ quan chức năng có thể sẽ ban hành bảng giá đất điều chỉnh tịnh tiến sát giá thị trường hơn.
Dù vậy, ông lưu ý rằng bảng giá đất điều chỉnh sẽ cần kèm theo hệ số điều chỉnh. “Chúng ta cần chờ cơ quan quản lý ban hành hệ số này, cùng với các quy định về đối tượng áp dụng, loại đất, vị trí và thời gian áp dụng cụ thể”, ông nói.
Thị trường sẽ ra sao?
Dù vậy, với tình hình này, ông T.A. cho biết sắp tới sẽ dần thu hẹp danh mục đầu tư bất động sản tại Việt Nam, bởi ông cho rằng sớm muộn các địa phương cũng sẽ điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường. Điều này có thể gây áp lực khiến giá trên thị trường ngày càng tăng cao và tiếp tục vượt xa thu nhập người dân hơn nữa.
Với bảng giá đất TP.HCM được điều chỉnh như dự thảo hiện tại, ông tính toán tiền bán đất không đủ để đóng thuế, trong khi chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ở mức cao.
Ông dẫn chứng gia đình có miếng đất đang sử dụng 30 năm nay, nếu tính theo định giá mới thì có thể phải đóng thuế 50 tỷ đồng, trong khi bán miếng đất đó chỉ được 30-40 tỷ đồng.
Các địa phương nên điều chỉnh bảng giá đất sát thị trường theo lộ trình 5-10 năm hoặc tăng giá đất nông nghiệp lên hợp lý hơn.
Ông T.A., một nhà đầu tư bất động sản lâu năm
“Hiện nay có bất cập là định giá đất nông nghiệp thấp, chỉ 100.000-300.000 đồng/m2 mà định giá đất ở lên đến 32 triệu đồng/m2. Nên những người có đất nông nghiệp sẽ không có khả năng chuyển đổi hoặc phải bán rẻ. Nhà đầu tư mua đất ở sẵn còn rẻ hơn tiền thuế khi mua đất nông nghiệp và chuyển đổi”, ông T.A. nói thêm.
Theo ông, chính sách định giá đất của Nhà nước sát thị trường là rất tốt, tuy nhiên nên tính toán đầy đủ các tác động và triển khai theo lộ trình 5-10 năm, hoặc tăng giá đất nông nghiệp lên hợp lý hơn.
“Nếu ngay lập tức áp dụng bảng giá đất sát thị trường như hiện tại thì chỉ tốt cho người có tiền và trục lợi chính sách. Những người không có tiền đóng đành phải bán tháo”, nhà đầu tư này đánh giá.
Việc ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường được đánh giá là rất tốt nhưng cần tính toán đầy đủ tác động. Ảnh: Quỳnh Danh.
Trong khi đó, ông Phan Vi – người chuyên môi giới nhà phố khu vực phía Nam – cho rằng hiện tại thanh khoản thị trường vẫn chưa tốt, nếu bảng giá đất điều chỉnh được áp dụng, người mua và người bán sẽ càng khó đàm phán được mức giá mong muốn.
“Nếu bán giá cao hơn sẽ không có người mua, nhưng bán giá thấp thì lại không đủ tiền để đóng thuế. Do vậy, hai bên sẽ mất nhiều thời gian đàm phán hơn”, ông nói.
Còn ở góc độ đơn vị tư vấn, ông Võ Hồng Thắng đánh giá đối với các chủ đầu tư, việc tăng giá đất sẽ làm tăng chi phí giải tỏa đền bù, tăng tiền sử dụng đất và các chi phí, thuế khác, tất cả đều sẽ được tính vào chi phí đầu vào của dự án.
Về dài hạn, việc ban hành bảng giá đất sát giá thị trường sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, tránh sự đổ vỡ và hướng đến một chu kỳ phát triển bền vững.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group
Tuy nhiên, ông Thắng cũng nhấn mạnh việc ban hành bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ thúc đẩy quá trình giải tỏa đền bù các dự án nhanh hơn.
Điều này sẽ giúp quá trình triển khai pháp lý của dự án được nhanh chóng, giải quyết các nút thắt đầu vào, đặc biệt là chi phí sử dụng đất, từ đó rút ngắn thời gian tháo gỡ các dự án vướng mắc.
Đối với những dự án cấp phép mới, thời gian xin phép cũng sẽ được rút ngắn, tiết kiệm chi phí tài chính và lãi vay cho doanh nghiệp, giảm áp lực về giá thành và chi phí đầu vào dự án.
“Dĩ nhiên, điều này cũng phụ thuộc vào việc cơ quan Nhà nước triển khai các quy định mới như thế nào. Nếu Nhà nước có thể tháo gỡ triệt để các dự án vướng mắc, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được chi phí tài chính. Ngược lại, nếu tình hình tháo gỡ khó khăn, chi phí đầu vào tăng nhưng pháp lý chậm trễ thì giá bán sẽ tăng”, ông nhấn mạnh.
Đại diện DKRA nhận định rằng dù có tác động tiêu cực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, việc ban hành bảng giá đất mới sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh sự đổ vỡ và hướng đến một chu kỳ phát triển bền vững.
